매물번호:12464
연면적
52평대지면적
34평사용승인일
-건물 주구조
-추정 건물가 (평당) X 연면적
전체 매매가 - 건물 가격
토지 가격 / 대지면적(평)
토지 가격 / 대지면적(㎡)
매매가 - 보증금
(임대료 + 관리비) X 12
연수익 ÷ 투자금 X 100
매매가 X 상한요율
중개수수료 X 1.1
매매가 X 상한요율
중개수수료 X 1.1
매매가 X 상한요율
중개수수료 X 1.1
대출금액 X 연 이자율 ÷ 12
월 이자 X 대출기간
대출원금 + 총 이자
담보 가치 X LTV - 차감금액
양도가액 - (취득가액 + 소요경비)
양도차익 X 세율 - 공제액
양도가액 - 취득가액 + 소요경비
양도차익 X 세율 - 공제액
양도 소득세 10%
양도 소득세 + 지방 소득세
양도가액 - 취득가액 + 소요경비
양도차익 X 세율 - 공제액
양도 소득세 10%
양도 소득세 + 지방 소득세
취득가액 X 취득세율
취득세 10%
취득가액 X 농어촌특별세율
취득세 + 지방교육세 + 농어촌특별세
취득가액 X 취득세율
취득가액 X 농어촌특별세율
취득세 + 지방교육세 + 농어촌특별세
공시가격 X 비율 X 누진세율
재산세 과세표준 X 0.14%
재산세 X 20%
(공시가격-공제) X 비율 X 누진세율 - 재산세중복
종합부동산세 X 20%
위 다섯 항목의 합
| 층 | 주용도 | 기타용도 | 면적 |
|---|---|---|---|
| 옥탑층 | 다가구주택 | 물탱크실(연면적제외) | 7.29㎡ 2.21평 |
| 2층 | 다가구주택 | 1가구 | 59.45㎡ 17.98평 |
| 1층 | 다가구주택 | 1가구 | 56.93㎡ 17.22평 |
| 지하층 | 다가구주택 | 2가구 | 56.93㎡ 17.22평 |
| 필지면적 합계 | 112㎡ 34평 | 개별공시지가(㎡) | 3,443,000원 |
|---|---|---|---|
| 개별공시지가(평) | 11,381,818원 | 개별공시지가(합계) | 385,616,000원 |
| 포함 | 도시지역,중요시설물보호지구(공항),제2종일반주거지역 |
|---|
| 포함 | 대공방어협조구역,상대보호구역,수평표면구역,가축사육제한구역,과밀억제권역,재정비촉진지구,정비구역 |
|---|
| 일자 | 사유 |
| 1971-04-23 | 지목변경 |
|---|
| 기준년도 | 개별공시지가(평) |
| 공시가격이 없습니다. | |
|---|---|
# 물건 조사 정보
_ 방화뉴타운3구역 다가구주택 매매
_ 대지면적 약 33.88평
_ 매매가: 115,000만원
_ 권리가액(역산): 95,570만원
_ 비례율 적용 권리가액: 91,770만원
_ 프리미엄: 23,230만원
_ 임대/전세 상태: 임대 진행 중 (보증금 8,300만원)
_ 실투자금액: 106,700만원
# 분양 관련 계산 (33평형)
_ 조합원 분양가: 11억 원(110,000만원)
_ 추가분담금: 18,230만원
(※ 조합원 분양가 110,000만원 − 비례율 적용 권리가액 91,770만원)
# 총 매입 가격
총매입가격: 133,230만원
(= 매매가 115,000만원 + 추가분담금 18,230만원)
# 방화뉴타운3구역 비례율
95.24% -> 96.02% 조정
관리처분 나올때까지 비례율은 위아래 조정이 될겁니다.
# 기타사항
조합원 자산 순위 311위
아파트 타입 확정: 84A 타입
* 현재 기준으로 방화뉴타운 3구역의 최저 매매가는 11억 5천만 원으로, 이보다 낮은 매물은 없습니다. 즉, 방화뉴타운 진입에는 최소 10억 원 이상의 자금이 필요합니다. 33평형 기준 일반분양가는 약 13억 5천만 원으로 예상되고 있으며, 인근 우장산 힐스테이트 33평형이 이미 16억 원대 실거래가를 기록한 만큼, 방화뉴타운의 33평형은 2030년 입주시점에 약 20억 원 수준까지 상승할 수 있다는 전망이 나옵니다.
* 서울 전역이 토지거래허가구역, 조정대상지역, 투기과열지구로 지정된 상태이기 때문에, 정비사업 구역의 입주권 매매는 조합설립 이후부터 1세대 1주택자이면서 10년 이상 보유, 5년 이상 거주한 경우에만 가능합니다. 이 부분은 매우 중요한 사항으로, Live On Air 부동산그룹에서는 안전한 거래를 위해 별도 특약 문서를 통해 매수자 보호 장치를 마련해 드립니다. 매도자 진술만으로는 권리관계를 완전히 신뢰하기 어렵기 때문에 이러한 안전장치는 필수적입니다.
* 다만, 현재 방화뉴타운 3구역은 관리처분 이전 단계이므로 아직 토지거래허가구역 대상에는 해당되지 않습니다. 따라서 갭투자가 가능한 상태입니다. 그러나 관리처분인가 이후에는 아파트로 간주되어 토지거래허가구역에 포함되며, 준공 후에는 2년 실거주 의무가 발생합니다.
본 물건 이외의 비슷한 조건의 정비사업 물건을 현장에서 같이 안내해 드리겠습니다.
# Point
방화뉴타운 3구역은 9호선 공항시장역 역세권 입지로 도보 접근성이 우수하며, 김포공항과도 인접해 교통·생활 편의성이 뛰어납니다. 역 주변 상권과 유동인구가 활발해 입지 가치는 계속 상승하는 추세입니다.
현재 인근에서는 한화가 추진 중인 방화뉴타운 5구역과 공항시장 정비사업이 동시에 진행되고 있고, 방화뉴타운 2·3·5·6구역과 공항시장 재개발이 완료되면 약 5천 세대 규모의 초대형 주거타운이 조성됩니다. 이에 따라 강서구 대표 대단지 아파트 단지로 자리 잡으며 시세 상승 잠재력이 매우 높게 평가됩니다.
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마곡다짐공인중개사사무소 - 원사무엘 대표
소재지 : 서울시 강서구 마곡동 799-5 4층 416호
중개등록번호 : 제 11500-2022-00115 호
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기업 이전 사무실부터 지식산업센터, 사옥 건물 매입은 물론 시장에 나오지 않은 비공개 물건까지 원스톱으로 제공합니다. 특히 방화뉴타운·모아타운 개발지역, 강서구 마곡 아파트와 강서구 단독주택, 강서구 빌라, 그리고 마곡 오피스텔·마곡 상가·마곡 사무실·마곡 생활형숙박시설까지 다양한 유형의 부동산을 맞춤 중개합니다. 더불어 마곡 지식산업센터, 강서구 토지, 강서구 마곡 사옥 건물빌딩 등 투자 가치가 높은 자산까지 폭넓게 다루고 있습니다. 강서구 부동산연합 임원으로 활동하며 쌓은 전문성과 네트워크를 바탕으로, 고객의 니즈에 부합하는 신뢰할 수 있는 차별화된 부동산 서비스를 약속드립니다.
